공인중개사 부동산학개론 암기코드 #15(감정평가)

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안녕하세요? 꿀장수입니다.
오늘은 제가 23년 제34회 공인중개사 시험공부를 하며 익힌 암기코드를 공유하는 내용입니다.
금일 다룰 과목은 공인중개사 1차 부동산학개론 열다섯 번째입니다.
 

암기코드 혹은 노하우는 적색 글씨로 되어 있습니다.

※ 이론 중요도와 별개로 암기코드와 관련된 내용만 작성!

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§ 감정평가 개요

(1) 감정평가란? 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것

 

(2) 가격과 가치의 구분 (가치 있는 여자 = 추현주다)

 ┌ 가격(Price) : 실제 거래된 금액

 └ 가치(Value) : 장래 예상편익(금액+비금전)의 현재가치

구분	개념	시점	성향	종류	비고
가격(P)	구체적	과거값	객관적	하나	┌ 단기: 가격 ≠ 가치  └ 장기: 가격은 가치로 회귀한다.
가치(V)	추상적	현재값	주관적	다양

 

(3) 부동산 가치의 특징

 ┌ 가격은 교환의 대가 + 임료는 용익(用益(사용+수익))의 대가

 │ 부동산소유권은 여러 권리의 묶음 (지상권+지역권+임차권 등)

 │ 장기적 배려하에 형성

 └ 단기적 왜곡가능성

 

(4) 부동산의 가치변화 과정

[ 가치형성요인 ] ▶ 일반요인, 지역요인, 개별요인

            ↓

[ 가치발생요인 ] ▶ 효용, 상대적희소성, 유효수요, 이전성

            ↓

[     가치 변화    ]

 

 

§ 감정평가 용어 정리(빈출 용어로써 굵게 처리된 부분이 키워드임)

(1) 시장가치: 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액

 ▶ 통상적 시장이 아닌 합리적인 시장 또는 완전 경쟁인 시장일 경우 틀린 지문이 된다. 통상적 시장으로 나와야 정답!

 

(2) 기준시점: 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜(=가격 조사를 완료한 날짜(가조완날))

 ▶ 현재 날짜 틀림, 기준이 되는 날짜가 정답!

 

(3) 기준가치: 감정평가의 기준이 되는 가치(시장가치)

 ▶ 기준가치와 기준시점의 차이점 이해가 중요!

 

(4) 가치형성요인: 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말함

 ▶ 형! 경일찌개로 와!, 형일지개 혹은 형! 경일지개가 아니면 오답

 

(5) 원가법: 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법

 ▶ 언제감? (원재감)

 

(6) 적산법: 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

 ▶ 적산기기필임

 

(7) 거래사례비교법: 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 ▶ ~~사례비교법의 경우 사정보정 단어가 나와줘야 한다.

 

(8) 임대사례비교법: 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 등을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

 

(9) 공시지가기준법: 비교표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖에 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법

 ▶ 사례비교법이 아니기 때문에 사정보정이 없다.

 

(10) 수익환원법: 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 ▶ 최다 빈출 항목으로 굵게 처리된 부분 위주 ( ) 처리하여 키워드 암기 필요

 

 

(11) 수익분석법: 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석 등 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법

 

(12) 감가수정: 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적, 기능적 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업

 ▶ 감가 중 감에서 ㄱ,ㅁ / 가에서 ㄱ를 키워드로 하여 기능적, 물리적, 경제적을 연상

 

(13) 적정한 실거래가: 신고된 실제 거래가격으로서 거래 시점이 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가법인 등이 적정하다고 판단하는 거래가격

 

(14) 인근지역: 감정평가의 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말함

 ▶ In근지역은 대상부동산이 속한 지역=우리동네, 우리지역 요인 공유

 

(15) 유사지역: 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역

 

(16) 동일수급권: 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유상지역을 포함함.

(제34회 기출) 감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다. ② 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다. ③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다. ④ 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다. ⑤ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다. ▶ 하기 내용은 부동산학개론 열여섯 번째 내용으로 다룰 예정 ② 최유효이용 판정 → 표준적이용 판정 ③ 개별요인 공유 → 지역요인 공유 ④ 표준적 이용 → 최유효 이용 / 가격수준 → 구체적가격 을 판정하는~ ⑤ 지역분석이 선행분석이다

 

§ 감정평가 원칙

(1) 시장가치기준 원칙

 ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

 ② 일정한 경우 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

 

(2) 현황기준 원칙

 ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

 ② 일정한 경우 감정평가조건을 붙여 감정평할 수 있다.

 

(3) 개별물건기준 원칙 등

 ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

 ② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우네는 일괄하여 감정평가 할 수 있다.

 ③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가 할 수 있다.

 ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가 할 수 있다.

 ▶ 지문의 앞 부분이 합리적인 경우 대부분 ~~하여 감정평가 할 수 있다로 읽으면 된다.

(제34회 기출) 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은? ① 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는데에 필요한 결비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. ② 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. ③ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평할 수 있다. ⑤ 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. ▶ ① 적산법에 관한 설명이다. 적산기기필임 ② 형! 경일찌개 ③~⑤ 앞 부분의 설명이 부당한 내용이 아니면 할 수 있다가 맞는 문장이 된다.

 

§ 감정평가 절차 및 물건 별 감정평가 주방식

암기키워드: 기계학(확)자형 방가~~ / 감정평가 대상부동산은 모두 원수거고(공) 적뿐(분)임

순서	절차	내용
1	기본	┌ 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜(가조완날)로 한다. └ 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.
2	계획
3	확인	┌ 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. └ 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료가 있으면 생략할 수 있다.
4	자료	확인자료 + 요인자료 + 사례자료 + 참고자료
5	형성요인	(경제적가치) 일반요인 + 지역요인 + 개별요인 (형! 경일찌개)
6	방법
7	가액	① 물건별 주방식(주된 평가 방식) 적용
		② 시산가액(임시산정한 가액) 조정: 건물평가의 경우  ┌ 적산가액 10억원 (시산가액) ┐  │비준가액 12억원 (시산가액) ├ 조정 → 최종가액 11억원 결정(산술평균X, 가중평균○) └ 수익가액 14억원 (시산가액) ┘

(제33회 기출) 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은? ① 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. ② 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. ③ 거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다. ④ 감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. ⑤ 감정평가법인등은 감정평가서를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다. ▶ 비교방식에는 거래사례비교법, 공시지가기준법, 임대사례비교법이 있다.

대상 부동산		평가방식
토지		① 원칙: 공시지가기준법  ┌ 비교표준지: 인근지역 또는 유사지역  └ 시점수정: 비교표준지가 있는 지역 지가변동률 ② 실거래가 - 거래사례비교법도 가능
구분소유권(APT) 일괄		① 원칙: 거래사례비교법 ② 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시 가능
산림		① 원칙: 산지와 입목 구분평가 ② 산지와 입목 일괄평가: 거래사례비교법
과수원, 자동차, 동산	과수원: 토지+과일나무	거래사례비교법
건물, 건설기계, 선박, 항공기		원가법
무형자산, 권리(저작권, 지적재산권 등), 광업재단	광업재단: 광업권(권리)+광물채굴 설비 등	수익환원법
공업재단		① 원칙: 개별물건 평가액의 합산 ② 일괄평가시는 수익환원법
임대료		임대사례비교법

(제25회 기출) 감정평가법인등이 대상물건의 감정평가시 적용해야 할 주된 감정평가방법으로 틀린 것은? ① 건물 - 거래사례비교법   ② 과수원 - 거래사례비교법   ③ 자동차 - 거래사례비교법 ④ 항공기 - 원가법              ⑤ 동산(動産) - 거래사례비교법 ▶ 건물의 주방식은 원가법이다.

 

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본문 내 교재내용과 암기코드는 박문각 교수님들의 강의를 기반으로 한 본 작성자가 2023년 제34회 공인중개사 시험의 수험기간 중 추가한 것임을 사전에 알려드립니다.

* 수강 교수님
1차 부동산학개론 김백중교수님, 민법 김덕수교수님
2차 공법 최성진교수님, 공시법 박윤모교수님, 세법 정석진교수님, 중개사법 정지웅교수님
 
감사합니다.