공인중개사 부동산학개론 암기코드 #12(부동산금융, 대출위험, 대출이자율)

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안녕하세요? 꿀장수입니다.
오늘은 제가 23년 제34회 공인중개사 시험공부를 하며 익힌 암기코드를 공유하는 내용입니다.
금일 다룰 과목은 공인중개사 1차 부동산학개론 열두 번째입니다.
 

암기코드 혹은 노하우는 적색 글씨로 되어 있습니다.

※ 이론 중요도와 별개로 암기코드와 관련된 내용만 작성!

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§ 부동산금융 (부동산자금융통)

※ 부동산금융시장(저당시장)의 구조

 ** 은행을 기준으로 1차 저당시장(주택자금 대출시장), 2차 저당시장(주택자금 공급시장)으로 구분된다.

(기출 제25회, 제26회, 제27회, 제33회_출처: 박문각 김백중교수 필수서) 주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ① 주택금융은 주택자금조성, 자가주택 공급확대, 주거안정 등의 기능이 있다. ② 주택소비금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다. ③ 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자그을 공급하는 역할을 한다. ④ 제2차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다. ⑤ 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다. ▶ ④의 내용은 1차 저당시장에 대한 설명이다.

 

§ 금융기관(대출자)의 금융위험

(1) 조기상환위험

▶ 은행은 고정금리 대출시 위험에 빠지기 쉽다. ▶ 고정은 금리가 오르나, 내리가 위험이 발생한다. ▶ 금리가 오르면, 인플레이션 위험에 빠진다.  ▶ 금리가 내리면, 조기 상환 위험에 빠진다.      → 다른 은행에서 대출을 받아 높은 금리의 대출을 상환 (인↗조↘마마 고정하시옵소서~)

 

(2) 채무불이행위험

 ① 차입자가 잔금을 상환하지 않는 위험으로 변동금리 대출 시 예상치 못한 인플레이션이 발생해서 이자부담이 상환능력 이상으로 커지면 채무불이행이 발생한다.

 ② 담보부동산의 가격 폭락으로 대부비율이 100% 초과 시 채무불이행이 발생한다.

 

(3) 유동성(현금)이 낮은 자산 위험

 ① 대표적으로 부동산, 장기채권(모기지)가 있음

 ② 현금을 빌려주고 장기채권을 받음으로 유동성 위험이 커짐

 ③ 자산의 유동화

  ┌ 부동산증권화: 부동산을 주식으로 전환시킴(부동산투자회사를 만들어 회사의 주식에 투자함)

  │ (본 블로그 내 공인중개사 부동산학개론 암기 코드 #10 참조)

  └ 채권유동화: 장기채권(M)을 현금이나 MBS로 전환시킴

     M: 왕돈까스 → MBS: 돈까스 조각

 

§ 대출이자율 결정

(1) 대출위험 ↑ ▶ 대출금리↑ 

 - 대출금리의 경우 최소한 요구되는 수익률 (요구수익률) 개념이다

 - 장기 대출인 경우, 융자비율이 높은 경우, 고정금리 대출인 경우가 더 위험한다.

 

(2) 대출이자율 = 기준금리(바다) + 가산금리(배)

  - 기준금리: 예금이자율, 코픽스금리(예금상품의 평균금리), 시장상황에 따라 변동(ex. 중앙은행의 금리 인상 Big Step)

  - 가산금리: 차입자의 신용도 등에 따라 결정

 

(3) 고정금리와 변동금리

 - 고정금리: 계약당시 약정 금리로 만기까지 원리금을 상환하는 방식

 - 변동금리

  : 시장 상황에 따라 금리 또는 잔금을 조정하는 방식

  : 위험을 차입자에게 전가시키는 방식이므로 대출자(은행) 입장에서 고정금리보다 안전하다

  : 인플레이션이 예상되면 대출자(은행)는 변동금리 대출이 유리하다

  : 이자율 조정주기가 짧은 상품일수록 더 확실한 변동금리이다.

 

고정금리가 더 위험하므로 고정에서 ㄱ을  9%, 변동의 ㅂ을 8%로 연상하여 고정이 이자율이 더 높다 = 위험하다로 암기

 

 

 (4) 실질금리와 명목금리 (실질은 생얼이다)

 실질금리(3%) = 명목금리(10%) - 인플레이션율(7%)

 실제인상율(생얼) = 월급인상률 - 물가상승률

 

 

 

 

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본문 내 교재내용과 암기코드는 박문각 교수님들의 강의를 기반으로 한 본 작성자가 2023년 제34회 공인중개사 시험의 수험기간 중 추가한 것임을 사전에 알려드립니다.

* 수강 교수님
1차 부동산학개론 김백중교수님, 민법 김덕수교수님
2차 공법 최성진교수님, 공시법 박윤모교수님, 세법 정석진교수님, 중개사법 정지웅교수님
 
감사합니다.