공인중개사 부동산학개론 암기코드 #11(비할인법)

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안녕하세요? 꿀장수입니다.
오늘은 제가 23년 제34회 공인중개사 시험공부를 하며 익힌 암기코드를 공유하는 내용입니다.
금일 다룰 과목은 공인중개사 1차 부동산학개론 열한 번째입니다.
 

암기코드 혹은 노하우는 적색 글씨로 되어 있습니다.

※ 이론 중요도와 별개로 암기코드와 관련된 내용만 작성!

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§ 비할인법 이론 및 계산

 

총투자액 (부채+지분) 10		가5	공1	▷작성순서: 표를 쭉쭉 그리고                     총투자액 > 부채 > 지분 > 가 > 유 > 순 > 전 > 후 > 공 > 경 > 은 > 세                     라고 적고 글자 옆 숫자들을 예시로 적는다 가: 가능총소득                 │  공: 공실률 유: 유효총소득(가-공)      │  경: 경비 비율 순: 순영업소득(유-경)      │  은: 은행 관련 전: 세전현금수지(순-은)   │ 세: 세금 관련 후: 세후현금수지(전-세)
		유4	경1
		순3	은1
부채 8	지분 2	전2	세1
		후1

 

① 금융비율: 부채비율, 대부비율

 ┌ 대부비율 = 융자비율 = 담보인정비율 = LTV ▶ 대부비율 80% = 총자본 대비 80%

 │ 대부비율이 80%(부채 80, 총투자액 100)이면 부채비율 = 80 ÷ 20 = 4 X 100 = 400%

 │ 부채비율 = 다른 대체 용어 없음 ▶ 부채비율 80% = 자본 중 차지하는 비율이 80%

 └ 부채비율이 80%(부채 80, 지분 100)이면 대부비율 80 ÷ 180 = 0.44 X 100 = 44%

▶ 대부비율이 상승하면 부채비율이 상승한다.

 

② 승수 (투자금액이 매년 투자수익의 몇 배인가?)

 : 총소득승수, 순소득승수, 세전승수, 세후승수

 : 총소득승수 = 총투자액 ÷ 가능총소득

 : 유효총소득승수 = 총투자액 ÷ 유효총소독

 : 순소득승수 = 총투자액 ÷ 순영업소득 ↔ (역수관계) 종합환원율 = 순영업소득 ÷ 총투자액

 : 세전승수 = 지분금액 ÷ 세전현금수지

 : 세후승수 = 지분금액 ÷ 세후현금수지

 

③ 환원율 (=수익률, 매년의 투자수익이 투자금액의 몇 %인가?)

 : 자본환원율, 지분환원율(지분배당률)

 

④ 승수와 수익률 계산 시 비교대상

 ┌ 총투자액: 가능총소득, 유효총소득, 순영업소득

 └ 지분투자액: 세전현금수지, 세후현금수지

 

⑤ 중요 비율

 : 종합환원율 = 순영업소득 ÷ 총투자액

 : 영업경비비율 = 영업경비 ÷ 가능총소득

 : 채무불이행률 = (영업경비+부채서비스액) ÷ 유효총소득 = (경+은) ÷ 유

   ** 부채서비스액 = 부채 X 저당상수 = 원리금(원금+이자)

 : 부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액

   ** 부채감당률이 1보다 작을 경우 순영업소득이 매기간의 원리금 상환액(부채S)을 감당하기에 부족하다는 것을 의미함

 : 총자산회전율: 총소득을 총자산으로 나눈 값

 : 자본환원율: 순영업소득 ÷ 총투자액

 : 지분환원율(지분배당률) = 세전현금수지 ÷ 지분금액

 : 자기자본비율: 지분 ÷ 총투자액

 

(제34회 기출) 甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ① 유효총소득은 2억5천만원 ② 부채비율은 25% ③ 지분환원율은 25% ④ 순소득승수는 5 ⑤ 종합환원율은 20%

 

(풀이)

총투자액 (부채+지분) 100		가	공	▶ 문제 및 주어진 지문을 통해 좌측대로 입력 후 ① 유효총소득승수가 4이므로 총투자액 100 ÷ 유효총소득 x = 4      ∴ 유효총소득 x = 25 ② 부채 금액은 총투자액 - 지분금액 = 20(2억원)이 되고, 부채비율은 부채 ÷ 지분으로       20 ÷ 80 = 0.25 x 100 = 25% ③ 지분환원율 = 세전현금수지 ÷ 지분금액 = 18 ÷ 80 = 0.225 x 100 = 22.5%     (세전현금수지 = 순영업소득 20 - 은행 2 = 18) ④ 순소득승수 = 총투자액 100 ÷ 순소득금액 20 = 5 ⑤ 종합환원율 = 순영업소득 20 ÷ 총투자액 100 = 0.2 x 100 = 20%
		유	경
		순20	은2
부채	지분 80	전	세
		후

 

총투자액 (부채+지분) 100		가	공
		유25	경5
		순20	은2
부채 20	지분 80	전18	세
		후

 

 

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본문 내 교재내용과 암기코드는 박문각 교수님들의 강의를 기반으로 한 본 작성자가 2023년 제34회 공인중개사 시험의 수험기간 중 추가한 것임을 사전에 알려드립니다.

* 수강 교수님
1차 부동산학개론 김백중교수님, 민법 김덕수교수님
2차 공법 최성진교수님, 공시법 박윤모교수님, 세법 정석진교수님, 중개사법 정지웅교수님
 
감사합니다.