공인중개사 민법 암기코드 (민법총칙, 물권법, 계약법, 민사특별법)

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안녕하세요? 꿀장수입니다.
오늘은 제가 23년 제34회 공인중개사 시험공부를 하며 익힌 암기코드를 공유하는 내용입니다.
금일 다룰 과목은 민법(민법총칙)입니다.
 

암기코드 혹은 노하우는 적색 글씨로 되어 있습니다.

※ 이론 중요도와 별개로 암기코드와 관련된 내용만 있습니다.

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§ 민법총칙

 
▶ 효력규정
┌ 농지취득자격증명(농취증) → 효력요건아니다.
└ 토지거래허가 → 효력요건이다.
농취증과 토지거래허가는 같이 다루어지는 경우가 많습니다.
그러므로 허가의 ㅎ과 효력요건의 ㅎ으로 매칭 암기
 
 
▶ 단속규정 (단속은 무전기로 한다. 중간생략 등기를 중으로 키워드를 잡을 경우 무전중도 가능)
┌ 무허가
│ 전매약정
└ 중간생략 등기
 
효력요건 위반: 무효 O
단속규정 위반: 무효 X, 말그대로 유효이나 무전기로 단속만 됨
 
 
▶ 반사회질서가 아닌 경우 강투(강제 투자)가 아닌 것을 강조
┌ 강제집행면탈목적
│ 투기목적
│ 강박
└ 조세포탈
위 강투강조 혹은 강조강투는 반사회질서 행위가 아님.
+) 반사회질서 또는 부동산 이중매매 문제에서 "적극가담" 출현? → 반사회질서 해당되기 때문에 싹다 무효!
 
 
▶ 성공보수약정 (무형 문화재 민요)
┌ 형사사건 → 성공보수약정 → 무효 (거꾸로 무형)
└ 민사사건 → 성공보수약정 → 유효 (거꾸로 민요)
 
 
▶ 채권자취소권 (채이노~채통응)
┌ 채권자취소권은 이중매매와 통정허위에만 출제
 │ 채이노: 채권자취소권 → 이중매매 → No(행사 할 수 없다)
│ 채통응: 채권자취소권 → 통정허위 → 응(행사 할 수 있다)
└ 통과 응으로 받침이 ㅇ인 것을 매칭하여 암기
(필자가 1회독때 이해가 안되었을때 만든 것인데, 추후에도 지속적으로 써먹음)
 
 
▶ 법률행위 해석 방법(자내이름이, 규표인가..?)
┌ 자내: 자연적 해석 → 내심의 효과의사
└ 규표: 규범적 해석 → 표시 행위(표시상의 효과의사)
 
 
▶  취소할 수 있는 법률행위 (제착사강)
- 제한능력자, 착오, 사기, 강박
 
 
▶ 별도의 수권 행위가 없어도 가능한 것 (보존이개)
┌ 보존행위
└ 이용개량 행위(성질이 변하지 않는 범위 내)
 +) 무권대리인(무권리자) 행위 → 추인 → ★소급★ 유효, 이외는 추인하면 그때부터 유효 (소급 적용한다는 별도 약정과 제 3자에게 영향을 없을 시에만 소급 적용될 수 있음)
 
 
▶ 기본대리권 → 대리가 있으면 다 있다!
┌ 일상가사대리권, 법정대리권, 공법상대리권(등기신청행위), 복대리권, 표현대리권 ㆍ ㆍ ㆍ
└ 대리라는 단어가 있으면 기본 대리권은 다 있다!
 
 
▶ 취소 
┌ 취소의 효과는  (취소급효) 취소 소급 무효 (원칙적으로 소급효가 인정되는 것은 취소 행위이다.)
└ 취소하려면 추3 행10 (추인할 수 있는 날부터 3년 내, 벌률행위를 한 날로부터 10년 내 행사하여야 한다.)
 
 
▶ 법정추인은 상청양은 못함 (XX군, XX양과 같이 이름이 상청으로 암기)
┌ 상대방이 취소권자에게 이행청구를 한 경우 → 법정추인으로 인정X
└ 상대방이 취득한 권리를 양도한 경우 → 법정추인으로 인정X
 
▶ 조건 (조정발해소)
┌ 정지조건 → 효력 발생
└ 해지조건 → 효력 소멸
 
 
▶ 기한 (기ㅅㅂ종소, ㅅㅂ는 말그대로구요,,종소는 중소기업 속어인 욕설로 암기했네요, 죄송합니다 ㅜㅜ)
┌ 시기부 → 효력 발생
└ 종기부 → 효력 소멸

 

 

§ 물권법

 
▶ 물권적 청구권 (현물 청구, 또염?, ㅁ(미음), 진정 무취가 위해하다는 것을 모르시오?)
┌ 현재의 물권자가 현재의 침해자에게 청구하는 것 → 현재 소유자에게만 청구권이 있고, 전 소유자에게는 없다.
│ 방해예방청구권 → 염려 → "또는"이 나와줘야 한다.

│  물권의 ㅁ과 말소등기청구권의 ㅁ을 매칭하여 암기

└  진정명의회복, 무효, 취소, 위조, 합의해제, 해제조건의 성취
 
 
▶ 甲 소유의 토지 위에 乙 무단으로 건물 신축 (현철이 외에 다 나가)

- 현재 소유자 철거 외에 다 나가(퇴거)
┌ 건물 乙 소유 → 甲은 乙에게 퇴거 청구 못함 → 건물 철거 후 대지 인도 청구 O
│ 乙이 丙에게 건물 임대 → 乙에게 철거 청구 O, 丙 퇴거 청구(나가!) → 乙이 현재 소유자이므로 물권(철거) 청구
└ 乙이 丙에게 건물 매도 → 丙에게 철거 청구 O → 丙이 현재 소유자이므로 (판례_미등기 건물 매수해도 철구 요구 대상임)
  
 
▶ 유치권 (유치권에 기한 우물없다, 유치권은 수공비 채권만 인정됨(유치하느라 수고했어 수고비야!))
┌ 유치권은 우선변제권 없다.
│ 유치권은 물상대위성 없다.
│ 유치권에 기한 반환 청구권 없다 → 점유권에 기한 반환 청구권만 있다.  

└ 유치권이 인정되는 채권은 수리비, 공사대금, 비용상환청구권(필요비, 유익비)) → 수공비 외 보증금반환청구권, 권리금반환청구권, 매매대금채권, 건축자재대금채권, 외상대금채권은 인정되지 않는다.(★)

 

 

 

§ 계약법

 
▶ 계약의 성립 (격승발)
┌ 격지자간에는 승낙의 발신일이 성립일) 승낙기간안에 도달을 전제)
└ 이외 도달해야 성립(효력 발생으로 격지자간 청약도 도달한 때 효력 발생이다.)

 
 
▶ 계약의 유형 (요괴)

┌ 요물계약은 계약금계약만 있다. (다른 것도 있지만 이것만 체크하면 된다고 강의에서 그랬네요)
│ 쌍무 ↔ 편무 / 유상 ↔ 무상 / 낙성 ↔ 요물
└ 매매, 교환, 임대차 계약은 → 쌍무, 유상, 낙성, 불요식계약이다.
  
 
▶ 매도인의 담보책임_매수인 선악불문 담보책임 인정되는 경우 (전해 일대 저해손)
┌ 전부타인권리 → 해제권 (청구 가능)
│ 일부타인권리 → 대금감액 청구권 (청구 가능)
└ 저당권, 전세권의 행사(가등기에 기한 본등기, 압류 가아륩에 기한 강제경매) → 해제권과 손해배상청구권 (청구 가능)

 

 

▶ 매도인의 담보책임_매수인 선의인 경우만 대금감액청구권 인정되는 경우 (대수선)
┌ 대금감액청구권 → 수량부족ㆍ일부멸실 → 선의인 경우 (청구 가능)
└ 일부타인권리는 선의/악의 불문 대금감액 청구 가능

 

 

▶ 환매 → 상계 있다 (환상, 환에서 오찾기)
┌ 환매 파트에서 상계가 나오면 있다(본다)가 맞다고 수강함

│ 환매 시 목적물 과실로 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 상계한 것으로 본다.

└ 환매기간을 정하지 않은 경우 그 기간은 5년으로 한다. → 환매라는 글자를 자세히 보면 오년이 숨어 있다.

찾으셨나요? ^^

 

§ 민사특별법

 
▶ 대항력의 조건은 인주다 / 인사다
┌ 주택의 인도 + 주민등록 + 다음 날 대항력 발생
└ 상가의 인도 + 사업자등록 + 다음 날 대항력 발생

 
 
▶ 보증금 우선변제권은 우선확대

┌ 우선변제권의 요건은 확정일자 + 대항력
└ 보증금에 대하여 후순위자보다 우선
  
 
▶ 환산보증금액 초과시에도 적용되는 규정 (표준계약서 3권대요? 우등없다)
┌ 표준계약서
│ 3기 차임 연체 시 계약해지(계약 갱신 요구에 대해 거절 가능 사유) 

│ 권리금 회수 기회 보호

│ 대항력
└ 계약갱신요구

+) 우선변제권 적용 없다, 등기명령 신청할 수 없다. (대부분 이 부분에서 정답이 형성)

 

+) 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따른 집합제한조치로 인하여 폐업한 경우, 임차인의 해지권에 관한 규정(제11조의 2) → 이 규정도 환산보증금 초과시에도 적용되는데 코로나19의 여파로 추가 적용된 규정으로 출제 빈도 낮음.

 

 

▶ 후순위 권리자의 청산금 경매신청은 청산변전소에서 할 수 있다.
┌ X토지의 후순위권리자 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
└ 청산기간이 지나면 변제기가 도래해야 경매 청구 가능

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본문 내 교재내용과 암기코드는 박문각 교수님들의 강의를 기반으로 한 본 작성자가 2023년 제34회 공인중개사 시험의 수험기간 중 추가한 것임을 사전에 알려드립니다.

* 수강 교수님
1차 부동산학개론 김백중교수님, 민법 김덕수교수님
2차 공법 최성진교수님, 공시법 박윤모교수님, 세법 정석진교수님, 중개사법 정지웅교수님
 
감사합니다.